Per il 2017 sarà possibile detrarre dall’IRPEF una percentuale che va dal 50 al 85% in CINQUE anni della spesa sostenuta per mettere in sicurezza dal rischio sismico gli edifici. La somma massima ammonta a 96.000 euro.

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Introdotta nell’ordinamento con l’art. 23 del D.L.133/14 (convertito con L.164/14) la normativa del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, l’Agenzia delle Entrate si è espressa in merito alla disciplina fiscale applicabile a tale contratto con circolare n.4/E del 19 febbraio 2015.

Per quanto riguarda il godimento dell’immobile l’Agenzia ritiene che debba essere assimilato alla locazione dell’immobile e che quindi, per la quota di canone imputata al godimento dell’immobile, debbano trovare applicazione le disposizioni previste per i contratti di locazione sia ai fini delle imposte dirette che indirette.

Circa i canoni corrisposti dal conduttore, avendo natura di anticipazione del corrispettivo del trasferimento, l’Agenzia ritiene che vada assimilato agli acconti prezzo della successiva vendita.

In caso di esercizio del diritto di acquisto dell’immobile che debba trovare applicazione la normativa prevista per i trasferimenti immobiliari.

Da FIMAA.

 Legge di stabilità 2015 (L.190/2014) ha prorogato al 31 dicembre 2015, nella misura del 65%, la detrazione fiscale per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici sostenuti dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2015, sia per interventi sulle singole unità immobiliari, sia intervento sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Dal 1° gennaio 2016 l’agevolazione sarà invece sostituita con la detrazione fiscale (del 36%) prevista per le spese relative alle ristrutturazioni edilizie.

L’agevolazione fiscale consiste in detrazioni dall’Irpef ed è concessa quando si eseguono interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti, ed in particolare nei casi di spese sostenute per:

• riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento;
• miglioramento termico dell’edificio (coibentazioni – pavimenti – finestre, comprensive di infissi);
• installazione di pannelli solari;
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Condizione per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici (o su parti di edifici) esistenti, di qualunque categoria catastale, anche se rurali, compresi quelli strumentali (per l’attività d’impresa o professionale). Escluse, quindi, le spese effettuate in corso di costruzione dell’immobile.

Usufruiscono della detrazione tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che possiedono, a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di intervento, e quindi, in particolare:

• le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni;
• i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali);
• le associazioni tra professionisti;
• gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale.

Tra le persone fisiche possono fruire dell’agevolazione anche:

• i titolari di un diritto reale sull’immobile
• i condomini, per gli interventi sulle parti comuni condominiali
• gli inquilini
• coloro che hanno l’immobile in comodato.

Possono fruire della detrazione anche i familiari conviventi con il possessore o il detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) che sostengono le spese per la realizzazione dei lavori, salvo il caso in cui siano effettuati su immobili strumentali all’attività d’impresa, arte o professione.

Ha diritto all’agevolazione inoltre il contribuente che finanzia la realizzazione dell’intervento di riqualificazione energetica mediante un contratto di leasing, e la detrazione si calcola sul costo sostenuto dalla società di leasing.

La detrazione d’imposta non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per i medesimi interventi da altre disposizioni di legge nazionali (ad esempio, la detrazione per il recupero del patrimonio edilizio).

Viene approfondito l’andamento delle compravendite residenziali nelle province di Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Genova, Catania, Firenze, Salerno, Perugia, Bari, Venezia, Padova, Modena, Crotone, Udine, Pavia, Catanzaro e Mantova. Dati da consultare tenendo conto, però, anche del successivo miglioramento del mercato.

Qui l’andamento relativo a Firenze.

Si tratta – come è noto – di contratti di godimento di immobili, stipulati in funzione della successiva alienazione degli stessi. In particolare, secondo la definizione che ne dà l’articolo 23 del decreto, i contratti “rent to buy” sono quei contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a corrispettivo del trasferimento i canoni versati, nella misura (totale o parziale) convenuta nel contratto stesso.

La normativa non prevede vincoli, né sul piano soggettivo, né su quello oggettivo: il contratto rent to buy può quindi essere stipulato da qualsiasi soggetto (persona fisica o persona giuridica) e per qualsiasi tipologia di immobile (ad uso abitativo o a destinazione commerciale).

La norma risolve quella che, sul piano civilistico, era fino ad ora la maggiore criticità di questa forma contrattuale: è infatti previsto che il contratto (redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata) è soggetto a trascrizione nei Registri immobiliari, analogamente a quanto accade per i contratti preliminari di vendita, con una efficacia rapportata alla durata del contratto, ma comunque non superiore a 10 anni.

Il legislatore, pur disciplinando diversi aspetti del contratto, ha lasciato ampio spazio alla autonomia delle parti, consentendo la modulazione di molte clausole del contratto in funzione delle specifiche esigenze delle parti contraenti: queste, infatti, sono libere di stabilire la durata della fase di godimento e la parte di canone imputabile a corrispettivo della successiva vendita. Alle stesse è anche consentito introdurre diritti di recesso, clausole penali e/o meccanismi condizionali, nonché prevedere, disciplinandola, la cedibilità della posizione contrattuale.

La norma prevede, inoltre, che il contratto si risolve nell’ipotesi di mancato pagamento dei canoni, ma la fissazione del numero dei canoni insoluti che determina la risoluzione è lasciata all’autonomia delle parti, fermo restando che tale numero non può essere inferiore a un ventesimo del totale. Se non stabilito diversamente, infine, nell’ipotesi di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente acquisisce interamente i canoni percepiti, a titolo di indennità; nell’ipotesi di inadempimento del concedente, questi è tenuto a restituire i canoni percepiti, maggiorati degli interessi legali.

La norma disciplina anche le ipotesi di fallimento: se a fallire è il concedente, il contratto prosegue e l’azione revocatoria non sarà esperibile se il contratto era stato trascritto (e gli effetti non sono cessati), sempreché il prezzo sia giusto e l’immobile sia destinato ad abitazione principale del conduttore o a sede principale dell’impresa di questi; se a fallire è il conduttore, ove il curatore receda dal contratto, il concedente avrà diritto, oltre alla restituzione dell’immobile, anche ad acquisire i canoni percepiti.

A cura del Dott. Giovanni PANTANELLA (Consulente Nazionale Fimaa)

È bene ricordare che un’eventuale richiesta effettuata con i moduli del 2012, non verranno accettati. Il nuovo modulo per la richiesta, è scaricabile direttamente a questo link.

Sul supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n.85/2014 è stata pubblicata la legge 164 dell’11 novembre, che ha convertito in legge il c.d. “Decreto Sblocca Italia” (D.L. 133/2014).

Tra le semplificazioni in materia edilizia, si segnala in particolare quella relativa ai lavori interni alle abitazioni, per effetto della quale sarà consentita la realizzazione con la sola CIL (comunicazione inizio lavori), in luogo della SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) dei lavori di manutenzione straordinaria che consistono nel frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga la originaria destinazione d’uso.

Il professionista dovrà attestare la compatibilità delle modifiche con la normativa antisismica e con quella sul rendimento energetico e, insieme alla CIL, dovrà consegnare gli elaborati progettuali.

La CIL, se integrata con la comunicazione di fine lavori, sarà valida anche ai fini dell’aggiornamento catastale: sarà, infatti, il Comune ad inoltrarla all’Agenzia delle entrate.

La mancata presentazione della CIL comporta l’applicazione di una sanzione pecuniaria, che il decreto “sblocca Italia” ha elevato da 258 a 1.000 euro.

Istituito negli Stati Uniti nel 2002, il premio vuole incentivare la ricerca sul risparmio energetico degli edifici e si è tenuto a Versailles dal 27 giugno al 7 luglio scorso.

L’Italia ha vinto il primo premio (dopo essersi aggiudicata il bronzo 3 anni fa in Spagna) con “RhOME for denCITY” un alloggio di 65mq trasportabile via treno che offre un grande comfort e ritrovati progettuali per la massima efficienza energetica, come ad esempio, tendaggi “fotovoltaici” per la veranda, il muretto che produce acqua calda, il completo isolamento dell’involucro con il ricircolo di aria fresca programmato. E altro ancora.

Per approfondimenti, vedere l’articolo su “Il Sole 24Ore“.

Per leggere tutto il decreto, clicca qui, verrai indirizzato al link relativo della Gazzetta Ufficiale.

E’ noto, infatti, che il decreto 63/2013 aveva disposto che il bonus in questione (consistente in una detrazione Irpef pari al 50% dell’ammontare speso, fino a 10 mila euro, per l’acquisto di mobili, grandi elettrodomestici e apparecchiature con etichetta energetica) non potesse essere superiore, nell’ammontare speso, alle spese sostenute per il lavoro di recupero edilizio, che costituisce condizione necessaria per la fruizione del bonus in questione.

La legge di conversione del decreto 47 (legge …) dispone ora, esplicitamente, che, per tutto il periodo di applicazione del “bonus mobili”, le spese sostenute per l’acquisto di mobili e elettrodomestici sono computate ai fini della detrazione del bonus in argomento, indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione.

La lettera della legge di conversione del decreto 47 non lascia adito a dubbi, nel senso che l’abrogazione del vincolo ha effetto retroattivo, per cui il “bonus mobili” può essere fruito nella sua interezza (svincolato, cioè, dall’importo dei lavori di ristrutturazione), fin dalla iniziale data del 6 giugno 2013.